Loading...
HomeMy WebLinkAboutVariance Requests Narrative Variance Requests: Hardcover (Maximum 25%) Proposed: 30.57% Existing: 32.1% /Structural  coverage (Maximum 20%) Proposed: 21.87% /Lot width for a substandard lot (Minimum 100 feet)  Proposed: 60.31 feet/Lot Area for a substandard lot (Minimum 0.5 acre, 21,780 square feet)  Proposed: 12,851 square feet/Tiny corner of the boathouse to remain on the neighbor’s property  when it is re‐built.  1. The proposed project is in harmony with the general purposes and intent of this ordinance:   The project is a single‐family home, a use specifically called for in LR‐1C district, One‐  Family Lakeshore Residential District    The proposed project is a within all setback requirements, and meets the required  height restriction, demonstrating that the project is not out of scale with the lot itself.  *Setbacks Restrictions: 7.5’ sides/Average Lakeshore/ 30’ front  *Building height: 28’‐2 7/8” (30’ maximum allowed)    2. The proposed project is consistent with the comprehensive plan:   The project proposes to improve a site with a new single‐family home, consistent with  the Comprehensive Plan and goals of improving housing quality within the city,  maintaining properties, and reinforcing the surrounding single‐family neighborhood.    The natural character of the lakeshore will be preserved and enhanced by replacing an  older deteriorating home and boathouse, with higher quality materials and overall  design of the new structures.    The increase of massing of the structures are limited:  *The proposed project is within all requirements for building setbacks and building  height, demonstrating that the project is not out of scale with the lot itself.   *The project proposes to decrease the existing hardcover by 1.53%, or 202 square feet.  Not only maintaining, but improving the protection of lake Minnetonka as a natural and  recreational resource.             3A.   The proposed project is a reasonable use of the property:   The proposed single‐family home is a reasonable use of the LR‐1C zoned property.    Since the lot area is 8,929 square feet less than what is required in the LR‐1C zone, it is  reasonable that the property owners would request a hardcover and structural cover  variance.    It is reasonable that the property owner’s want to re‐build the existing boathouse with  the same footprint, requiring a tiny corner of the boathouse to remain on the adjoining  property at 2649 Casco Point Rd. The adjoining neighbors at 2649 Casco Point Rd. also  agree that this is reasonable. I believe they may have reached out to Melanie directly to  convey that they are in agreeance. The existing boathouse has a settling and failing  foundation.   Granting of the hardcover and structural cover is reasonable when working with a  substandard lot. The minimum lot area for the LR‐1C zone is 21,780 square feet, or .5  acres. This property is 12,851 square feet. If the lot was a standard size for the zone, we  would be able to have up to 5,445 square feet of hardcover and 4,356 square feet of  structural coverage. Our proposed numbers are well under these. (3,929 HC / 2,785 SC)  3B.   The variance request is due to circumstances unique to the property, not created by the              landowner:   The practical difficulty in complying with the hardcover and structural cover regulations  is directly due to the size and width of the existing lot.   The practical difficulty in complying with the hardcover and structural cover regulations  is also due to the fact that there is an existing boathouse on the property that the  property owners did not create, but would like to re‐build.   The practical difficulty in complying with re‐building the existing boathouse completely  on the owner’s property is due to the fact that a very small corner of the existing  boathouse is on the adjacent property.    These site conditions are specific and unique to this site and were not created by the  landowner.  3C.   The variance will not alter the essential character of the locality:    Granting of the variances of the proposed new dwelling and boathouse will enhance and  improve the essential character of the locality. It will replace an old, dilapidated house  and boathouse.    The boathouse will be re‐built to the exact same massing as the original, keeping its  integrity in place.    8.   The special conditions are peculiar to such a property or immediately adjoining property:   As it is not uncommon on for boathouses to be different shapes and sizes, it is peculiar  for a small corner of a boathouse to be on the adjoining property.   11.   Granting of the variances will not impair health, safety, comfort, morals, or be contrary to     the intent of the zoning code:  Granting of the variances will improve the safety and enjoyment on the property, as it  will replace an older deteriorating home as well as unsafe existing landscaping and  pavers.     Granting of the variances will also naturally allow more parking on the owner’s property,  as opposed to on Casco Point Road, a busy thoroughfare, which increases the safety of  residents in the area.   12.   Granting of the variances will not serve as a convenience to the applicant, but is  necessary to alleviate demonstrable difficulty:  Granting of the hardcover and structural cover is necessary to alleviate the difficulty in  working with a substandard lot. The minimum lot area for the LR‐1C zone is 21,780  square feet, or .5 acres. This property is 12,851 square feet. If the lot was a standard size  for the zone, we would be able to have up to 5,445 square feet of hardcover and 4,356  square feet of structural coverage. Our proposed numbers are well under these. (3,929  HC / 2,785 SC)   Granting of the structural cover is necessary to alleviate the difficulty in working with a  lot that has an existing boathouse on it. The boathouse alone is 267 square feet. The  property owners did not build or create this boathouse. Assuming the boathouse was  not already existing on the property, the property owners would be under the 20%  structural coverage requirement.